中共中央、國務院印發的《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》（下稱鄉村規劃》公開發布，是實施鄉村振興戰略第一個五年規劃，對農村工作做出具體部署，是指導各地區各部門分類有序推進鄉村振興的重要依據。

黨的十九大提出實施鄉村振興戰略。貫徹實施好《規劃》，對于解決農村經濟社會發展階段性矛盾，保證鄉村振興戰略實施開好局、起好步、打好基礎，具有重大現實意義和深遠歷史意義。

近期，一個超級重磅的樓市調控措施公布了：國土部、住建部聯合發布了《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，宣布將13個城市納入試點！

這是樓市調控以來，真正意義上的大招，其影響將非常巨大，對于樓市堪稱重磅炸彈，顯示出中國樓市格局的重大變化。

參與試點的13個城市，全部為中國的核心城市，由此可見，中央建立“租售并舉”住房體系的決心之大！

這13個城市是：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都。

試點城市來了，全國推廣還會遠嗎！

這個舉措最令人震撼的看點是：

農村集體土地不用經過國家征地環節，直接進入了市場，租賃住房、共享度假小院這類項目將獲得快速審批通道！同時，土地成本將大幅降低，對平抑未來的租金價格、房價將產生重大影響。

共享度假小院，是結合市場剛需打造的城市家庭歸園田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在這里，你可以享受到共享度假的田園生活：共享旅途、共享文創、共享禪修、共享運動、共享醫護......免費享受陽光、空氣、養分、水......

依據傳統的審批流程，農村土地歸集體所有，城市建設用地歸國家所有。農村集體土地要變成城鎮建設用地，需要通過地方政府征地，轉換土地性質。直接在農村集體土地上建設的房子，是小產權房，一般來說不允許上市交易，也沒有房產證。

中國的這套“政府征地—土地拍賣—開發商開發”的體制，是從香港等地學來的。好處是能為中國城鎮化迅速積累資金，讓政府有錢投入基礎設施建設。壞處大家都知道，由于政府壟斷土地供應，所以房價、地價越來越高。而且，在征地環節中，往往引發農村集體組織和地方政府的沖突。

此次改革具有重大意義

第一：“利用集體建設用地建設租賃住房、共享度假小院”，是中國土地制度的重大變革，意味著以后“土地改革有巨大的空間”。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自1998年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。

第二：這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利，這是非常值得稱贊的。

第三：這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對于抑制高房價、高租金將產生巨大作用。

根據剛剛公布的“辦法”——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房或者共享度假小院。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。

第四：大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。

兩部委公布的“辦法”里，還有以下看點值得注意

①：項目用地應當符合城鄉規劃、土地利用總體規劃及村土地利用規劃，以存量土地為主，不得占用耕地。

②：尊重農民集體意愿，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

③：試點城市應當梳理項目報批（包括預審、立項、規劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規范性程序，建立快速審批通道。

④：集體租賃住房出租，應遵守相關法律法規和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉租。探索建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩運行。

⑤：承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

也就是說，政府對于開發這類住房給予了大量優惠政策，包括快速審批通道，租住人員可以享受“基本公共服務”等等。

那么，此舉將產生什么影響？

第一：這意味著中心城市樓市發生了巨大變化，不僅僅是“租售并舉”，未來商品房、租賃住房和政策性住房將三分天下。

商品房將成為有錢人的游戲，供應量會減少（因為大量土地要建設租賃住房、保障房），但購買的人也將減少。深圳市長之前曾描述了這種變化，未來住房將是“高端有市場、中端有支持、低端有保障”。

第二：大城市狂漲的房價，將受到各類租賃住房、政策性住房的制約，只要集體建設用地租賃住房等供應量足夠大，就可以遏制商品房的價格，讓它漲得慢點。

第三：“集體建設用地租賃住房”主要在郊區，對郊區房價影響較大。

第四：由于建設“集體用地租賃住房”、國企運營的租賃住房、各類保障房，減少了政府來自土地的收益，所以商品房市場會顯得更加重要，這是地方政府的重要財源。所以，商品房市場健康發展，是上述幾種房子健康發展的基礎，兩者看似矛盾，其實相互依存。

第五：未來房地產投資是一種“防御型投資”，主要用來抵御長期通脹，獲得暴利越來越難，炒房變得越來越不明智。不過對于有經濟條件的人來說，在大城市生活早買房仍然是必要的。

延伸閱讀：

《鄉村規劃》第三十章主題是增加農村公共服務供給，指出繼續把國家社會事業發展的重點放在農村，促進公共教育、醫療衛生、社會保障等資源向農村傾斜，逐步建立健全全民覆蓋、普惠共享、城鄉一體的基本公共服務體系，推進城鄉基本公共服務均等化。

實行差別化的醫保支付，農村醫養融合

《鄉村規劃》指出要推進健康鄉村建設。深入實施國家基本公共衛生服務項目，完善基本公共衛生服務項目補助政策，提供基礎性全方位全周期的健康管理服務。

“加強慢性病、地方病綜合防控，大力推進農村地區精神衛生、職業病和重大傳染病防治。深化農村計劃生育管理服務改革，落實全面兩孩政策。增強婦幼健康服務能力，倡導優生優育?！?/p>

“加強基層醫療衛生服務體系建設，基本實現每個鄉鎮都有1所政府舉辦的鄉鎮衛生院，每個行政村都有1所衛生室，每個鄉鎮衛生院都有全科醫生，支持中西部地區基層醫療衛生機構標準化建設和設備提擋升級?！?/p>

“切實加強鄉村醫生隊伍建設，支持并推動鄉村醫生申請執業（助理）醫師資格?！?/p>

“全面建立分級診療制度，實行差別化的醫保支付和價格政策。深入推進基層衛生綜合改革，完善基層醫療衛生機構績效工資制度。開展和規范家庭醫生簽約服務?！?/p>

樹立大衛生大健康理念，廣泛開展健康教育活動，倡導科學文明健康的生活方式，養成良好衛生習慣，提升居民文明衛生素質。

完善醫保支付，擴大政府購買服務力度

《鄉村規劃》指出要加強農村社會保障體系建設。按照兜底線、織密網、建機制的要求，全面建成覆蓋全民、城鄉統籌、權責清晰、保障適度、可持續的多層次社會保障體系。

進一步完善城鄉居民基本養老保險制度，加快建立城鄉居民基本養老保險待遇確定和基礎養老金標準正常調整機制。

“完善統一的城鄉居民基本醫療保險制度和大病保險制度，做好農民重特大疾病救助工作，健全醫療救助與基本醫療保險、城鄉居民大病保險及相關保障制度的銜接機制，鞏固城鄉居民醫保全國異地就醫聯網直接結算?！?/p>

“推進低保制度城鄉統籌發展，健全低保標準動態調整機制。全面實施特困人員救助供養制度，提升托底保障能力和服務質量?！?/p>

“推動各地通過政府購買服務、設置基層公共管理和社會服務崗位、引入社會工作專業人才和志愿者等方式，為農村留守兒童和婦女、老年人以及困境兒童提供關愛服務。加強和改善農村殘疾人服務，將殘疾人普遍納入社會保障體系予以保障和扶持?！?/p>

（新華社）

村集體建設用地優先用于發展養老、康養服務

《鄉村規劃》指出要適應農村人口老齡化加劇形勢，加快建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次農村養老服務體系。

“以鄉鎮為中心，建立具有綜合服務功能、醫養相結合的養老機構，與農村基本公共服務、農村特困供養服務、農村互助養老服務相互配合，形成農村基本養老服務網絡?！?/p>

“提高鄉村衛生服務機構為老年人提供醫療保健服務的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的農村養老服務設施建設，推進農村幸福院等互助型養老服務發展，建立健全農村留守老年人關愛服務體系?！?/p>

“開發農村康養產業項目。大力發展生態旅游、生態種養等產業，打造鄉村生態產業鏈。城鄉居民消費拓展升級趨勢，結合各地資源稟賦，深入發掘農業農村的生態涵養、休閑觀光、文化體驗、健康養老等多種功能和多重價值?！?/p>

“鼓勵村集體建設用地優先用于發展養老服務。進一步盤活森林、草原、濕地等自然資源，允許集體經濟組織靈活利用現有生產服務設施用地開展相關經營活動。鼓勵各類社會主體參與生態保護修復，對集中連片開展生態修復達到一定規模的經營主體，允許在符合土地管理法律法規和土地利用總體規劃、依法辦理建設用地審批手續、堅持節約集約用地的前提下，利用1－3%治理面積從事旅游、康養、體育、設施農業等產業開發?！?/p>

整體上來講，城鄉都是未富先老，但農村經濟、基本公共服務、財政投入等較之城市有不少差距，再加上城市化大趨勢下年輕人大量離開農村，農村養老問題更為突出、更為嚴重。

照搬城市養老建設思路顯然是走不通的，農村養老需要走出一條自己的路?，F實中少部分鄉村小規模醫養合一、康養、公建民營等創新實踐項目取得了不錯的運營業績。

農村養老既是難得機遇，又面臨嚴峻挑戰。相信隨著政策體系的逐步建立和財政投入的加大，農村養老會逐步贏得社會資本的關注和投入。